如果十年后房租翻五倍你还想租房吗?

　　租售并举、租售同权出台后，很多人希望这项政策能够降低房价和房租，能缓解一些购房压力，让生活轻松。可现实依旧很残酷，平均房价是降了，但是你想买的房子并没有便宜，你延迟入手的房子反而没有了。

　　房租再涨，就连北京即将入市的首个预租的“企业自持租赁房”项目也贵得离谱。

　　近日，某房企推出长租房项目，这是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，北京入市的首个即将预租的“企业自持租赁房”项目。其高昂的租金引发大家的思考和热议。

　　“此项目在北五环外，目前两类户型的租金是：占70%的一类是月租金1.5万至1.8万90平方米三居室，另一类是月租金3万至4万的180平方米以上复式四居室。”

　　按配租规定，租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按较低的1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室，按3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。

　　这个房子的租金可以贷款缴纳， 180万，贷款10年的话，每月还月供19436。具体的数据见下图。

　　看到如此天价房租，网友们也忍不住开始吐槽。

　　一万五的租金，三居，就是买房的市场价，我为啥要一次性付清还赔个利息钱。

　　能拿出180万，还需要租房子啊?都能买一套了

　　能一次性拿出180万的人，在北京只能租房子，真可怕

　　我觉得吧，这种租赁房，应该会大大促进刚需买房的渴望。

　　拿什么留给你，我的孩子

　　没有比较就没有伤害，和周围的房子租金相比，和这个项目邻近的小区，户型类似的房子，整租价格在6500元/月左右，也就是不到8万一年的房租。

　　对于为何租金如此高?房企给出的答案是成本高，原因并不是这么简单，高昂的租金也蕴含了蕴含了房企对十年后北京租房市场的判断。

　　这个项目每年18万的租金，是以十年不涨价作为前提的。因此，它需要在初始租金定价时，就把十年的租金涨幅都考虑进来，才能保证这十年整体不亏。

　　因为通货膨胀的存在，同样是180万，房企十年前一次性收走的180万，放在10年后，肯定不止值180万，比如如果按照6%的GDP增长率来算，今天的18万放在10年后，相当于32万。

　　假设房租是每年一缴，那么我们把每年这18万的远期价值单独贴现，我们可以得到一个等比数列。

　　18+18*1.06+18*1.06^2…+18*1.06^9约等于237万。

　　也就是说，这十年，业主要收回237万房租才能和房企在第一年一次性拿走180万房租相抵。

　　设10年后房租为X，则(x+8)*10/2=237，得出x=39.4。

　　得出该项目，十年后的房租为39.4万/年，折合3.28万/月

　　而这个地段，十年前的房租是多少呢?6500元/月。

　　也就是翻了超过五倍!

　　可以看出，北京的房租一如房价一样，稳步上涨，并且达到了十年三倍的涨幅，这样看来，十年五倍，似乎也不是太离谱。

　　那我们寄予厚望的租购并举真的不能实现吗?

　　仅租购并举本身来讨论，租的构建，也并非一蹴而就之事，仍存在“量”的积累与“质”的提升两个方面工作，这是一个漫长的过程。其次，“购”与“租”的同权性，这几乎是个不可能完成的梦想。

　　因为一套房屋身上承载着四大价值：居住价值、金融价值、资产增值价值和配套服务价值。居住价值指的是解决人的住房居住需求;资产增值价值指的是，房屋是一种投资品;金融价值指的是房屋作为一种抵押品以作融资的功能;配套服务价值主要指的是子女入学资质问题。

　　在大城市“购”的70年商品房，具备上述四大价值，而“租”的房屋，仅有居住价值，因此在可预见的将来，在北京等大城市，租购不可能同权，所以“购”的价值远大于“租”。

　　某房企的高价出租房的出现，是市场对于高居住要求的一种满足。但是，同样是北五环，还同样的贷款，一个是住自己的房子，一个是租别人的房子，你会如何选择呢?

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